Dúvida recorrente é sobre a possibilidade de o locador pedir o imóvel antes do prazo contratual, encerrando de forma antecipada o contrato. Muito embora pareça ser uma hipótese, a lei prevê possibilidades restritas nas quais o locador poderá pedir o imóvel de forma antecipada.
De acordo com a Lei de Locações de imóveis urbanos (Lei 8.245/1991), em regra, o locador não pode pedir o imóvel antes do fim do prazo previsto no contrato de locação (art. 4º). Esse impedimento se mantém mesmo que haja pagamento de indenização ou multa, e mesmo que haja cláusula contratual nesse sentido. Aliás, importante destacar que é possível a discussão de nulidade de eventual cláusula que permita ao locador o direito de reaver o imóvel antes do prazo de vigência da locação, estabelecido pelas partes no contrato.
Então, diferentemente do que ocorre com o locatário, a quem é resguardada a possibilidade de entregar o imóvel antes do prazo, hipótese em que a depender das circunstâncias e da previsão contratual poderá haver a cobrança de multa pelo encerramento antecipado, o locador não possui a mesma prerrogativa e só poderá pedir o imóvel de volta, nas seguintes hipóteses:
a) Hipóteses previstas no artigo 9º da Lei de Locações.
É possível que o locador, quando verificada a ocorrência de alguma das hipóteses previstas no artigo 9º da Lei de Locações, peça o imóvel e encerre o contrato de forma antecipado, durante a vigência contratual, a qualquer tempo. São elas:
mútuo acordo;
prática de infração legal ou contratual (descumprimento do que prevê a lei ou o contrato);
falta de pagamento de aluguel e demais encargos;
realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.
Exemplos de infração contratual são as hipóteses em que o locatário desrespeita as regras do condomínio, realiza benfeitorias sem a autorização do locador, utiliza o imóvel de modo distinto ao contratado, e outras a serem analisadas caso a caso.
Verificada a ocorrência de alguma das hipóteses elencadas acima, o locador, a qualquer tempo, mesmo durante a vigência do prazo da locação, poderá solicitar o encerramento antecipado do contrato mediante notificação extrajudicial a ser enviada ao locatário e posterior ação de despejo, caso o locatário permaneça no imóvel.
b) Contratos vigentes por prazo indeterminado.
Nos contratos vigentes por prazo indeterminado, o locador poderá solicitar a desocupação do imóvel e o encerramento da locação mediante notificação extrajudicial do locatário, a qualquer tempo, concedendo o prazo de 30 (trinta) dias para desocupação voluntária, e, caso o locatário permaneça no imóvel, ajuizar a competente ação de despejo a fim de obter ordem judicial de desocupação.
Os contratos podem viger por prazo indeterminado desde o seu início, por escolha das partes, ou após decorrido o prazo contratual inicialmente previsto, caso o locatário permaneça no imóvel sem resistência ou oposição do locador, nas hipóteses legais.
c) Contrato de locação residencial com prazo inferior a 30 meses ou firmados verbalmente
Nos contratos de locação residencial firmados verbalmente OU com prazo inferior a 30 meses, o locador somente poderá pedir o imóvel e o encerramento do contrato de locação decorrido o prazo do contrato e nas seguintes hipóteses (art. 47):
nos casos do artigo 9º;
em decorrência de extinção de contrato de trabalho, se a locação pelo locatário tiver relacionada com o seu emprego;
para uso próprio do locador, de seu cônjuge ou companheiro, ascendente ou descendente, desde que o beneficiário não disponha de imóvel residencial próprio;
para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em no mínimo, 20%, ou se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em 50%.
Não verificada a ocorrência das hipóteses elencadas acima, mesmo que o prazo da locação se encerre, haverá a prorrogação automática por prazo indeterminado, e o locador só poderá reaver o imóvel passados 5 (cinco) anos ininterruptos da locação.
Portanto, é importante estar atento ao firmar contrato de locação residencial de forma verbal ou com prazo de vigência inferior a 30 meses.
d) Contrato de locação residencial com prazo igual ou superior a 30 meses
No caso dos contratos de locação residencial firmados com prazo igual ou superior a 30 meses, o locador só poderá pedir o imóvel após encerrado o prazo contratual da locação, caso não tenha interesse em realizar a renovação do contrato, devendo notificar o locatário, com 30 (trinta) dias de antecedência do término do prazo contratual, a fim de informar a ausência de interesse na continuidade da locação e pedir a desocupação do imóvel. Aqui, novamente, caso o locatário permaneça no imóvel o locador deverá ajuizar ação de despejo.
Caso o locatário permaneça no imóvel por mais de 30 (trinta) dias, e caso o locador não tenha manifestado a ausência de interesse na continuidade da locação ou realizado a renovação do contrato, ou seja, caso não haja resistência por parte do locador, a locação passa a viger por prazo indeterminado, quando, então, o locador poderá pedir a desocupação do imóvel a qualquer tempo – porque se trata, agora, da hipótese de contrato de locação com vigência por prazo indeterminado – com o prazo de 30 dias para a desocupação.
e) Contrato de locação não residencial (comercial)
Nos contratos de locação não residencial, encerrado o prazo do contrato, a locação é encerrada e poderá o locador pedir a desocupação do imóvel. Aqui também é necessário que o locador respeite o prazo contratual.
A desocupação e o encerramento da locação não serão possíveis quando houver pretensão de renovação da locação, o que ocorre quando, de forma cumulativa:
o contrato tiver sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
o período da locação alcançar 5 (cinco) anos ininterruptos;
o locatário estiver explorando a mesma atividade comercial no imóvel por 3 (três) anos contínuos.
Nessas hipóteses, o locatário deverá ajuizar a ação de renovação em, no máximo 1 ano, e, no mínimo, 6 (seis) meses antes do encerramento do prazo contratual que estiver em exercício, sob pena de perder o direito à renovação do contrato.
Também na locação de imóvel não residencial, caso o locatário permaneça no imóvel prazo superior a 30 dias depois do prazo contratualmente previsto, sem que haja resistência do locador, a locação será prorrogada por prazo indeterminado, quando, então, o locador poderá pedir, a qualquer tempo, a desocupação do imóvel, por meio de notificação extrajudicial (denúncia), com prazo de 30 dias para desocupação.
Por fim, é importante reforçar que, seja qualquer for o fundamento do encerramento da locação, o meio para o locador reaver o imóvel é a ação de despejo, não podendo forçar a desocupação pelo locatário, sob pena, inclusive, de o locador ser penalizado por abuso do direito.
O presente artigo tem fins meramente informativos, sendo imprescindível que cada caso seja analisado por suas particularidades por um advogado especialista na área, a fim de dar a melhor orientação jurídica aos interessados.
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