As negociações imobiliárias são complexas por natureza. Comprar, vender, alugar, onerar, ceder, permutar e tantas outras opções de negócios tornam as possibilidades de mercado atrativas e, naturalmente, chamam atenção aos cuidados necessários e aos riscos que devem ser avaliados no momento de decisão pela realização de algum negócio imobiliário.
Para isso a due diligence imobiliária serve para trazer mais segurança e conhecimento às partes envolvidas das circunstâncias e fatores que, por vezes, não são colocados imediatamente à mesa.
Com a busca de informações acerca dos sujeitos envolvidos na negociação, situação do imóvel, existência de eventuais passivos e outros, a due diligence entrega informações que podem mudar o rumo da negociação, visto que traz a análise de risco concreta para determinada operação imobiliária.
É por meio da due diligence que são verificados, por exemplo, problemas de regularização do imóvel, problemas jurídicos, ambientais ou estruturais do imóvel, problemas relativos à capacidade de pagamento do comprador ou à idoneidade do vendedor, prevenindo os infortúnios que possam vir a ocorrer e que refletem negativamente no valor do investimento feito em uma determinada negociação, afinal, qualquer gasto não planejado para resolver um problema desconhecido (do qual podia se ter conhecimento prévio) é um prejuízo.
Para a realização da due diligence, uma série de documentos e pesquisas são feitas, não havendo uma lista ou roteiro definido. De todo modo, a pesquisa, como dito, permeia a situação jurídica do imóvel, a situação das partes e também a situação de regularidade administrativa e ambiental do imóvel, por meio da análise dos seguintes documentos exemplificativos:
Documentos referentes ao imóvel:
Certidão de Matrícula de Inteiro Teor Vintenária do imóvel, expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis;
Cópia do Título de Propriedade anterior, ou documentação da cadeia possessória, como, por exemplo, contratos particulares de compra e venda, formal de partilha, escritura pública, sentença de usucapião;
Certidão de ônus reais do imóvel;
Inscrição imobiliária do imóvel no município em que estiver localizado;
Certidão de débitos municipais e federais;
Certificado de Cadastro do Imóvel Rural, emitido pelo Sistema Nacional de Cadastro Rural (se o imóvel for rural);
Certidão de regularidade ambiental;
Declaração da prefeitura afirmando que o imóvel não está em local objeto de desapropriação, tombamento ou nas proximidades de imóveis tombados.
Documentos técnicos:
Alvará de construção (para obras em andamento);
Habite-se (para obras concluídas);
Análise de viabilidade;
Convenção de condomínio e seu respectivo regulamento interno, quando for o caso;
Cópia do registro de incorporação;
Planta da unidade ou da casa e Alvarás e projetos aprovados pela Prefeitura;
Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros;
Levantamento Planialtimétrico, Certidão de Licenciamento Ambiental, no caso de grandes terrenos ou áreas rurais;
Memorial descritivo;
Se a obra for executada por engenheiro: Anotação de Responsabilidade Técnica;
Se a obra for executada por arquiteto: Registro de Responsabilidade Técnica;
Certidão Negativa do Imposto Sobre Serviço (ISS), que faz referência ao município;
Certidão Negativa do Instituto Nacional do Seguro Social (INSS), correspondente ao governo federal.
Documentos referentes às partes:
Documentos das partes envolvidas e seus cônjuges (se houver):
Documentos pessoais (RG e CPF);
Comprovante de residência;
Declaração de participações societárias, se for o caso;
Consulta completa no SPC;
Consulta completa no SERASA;
Certidão Negativa de Protesto de Títulos pelo período de pelo menos 10 anos;
Certidão Negativa de Tributos/Débitos Municipais, Estaduais e Federais;
Certidões de ações na Justiça Estadual Cível, Criminal, na Justiça Federal e na Justiça do Trabalho;
Contrato Social atualizado, caso o vendedor seja pessoa jurídica, bem como CPF e RG dos representantes legais, ata de autorização da venda do imóvel, certidão de regularidade da empresa na Junta Comercial do Estado e na Receita Federal.
Em última análise, a due diligence imobiliária não apenas fornece segurança e clareza, mas também contribui para uma experiência de compra mais eficiente e sem complicações.
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